关注！“带押过户”对二手房交易市场有何影响？
时间:2022-11-03点击:次
| “带押过户”成为近期全国多地二手房交易政策中的高频词，改变过去“先赎楼再过户”的交易模式，简化交易流程、降低了交易成本。我市瓯海、苍南等地试水，“带押过户”会给二手房交易市场带来哪些影响？记者上月底走进温州市不动产登记服务中心，了解近期交易动态。 “带押过户”助力二手房 据悉，海南、济南、青岛、深圳、珠海、广州、南京、苏州、西安、昆明、福州、宁波、杭州、合肥、无锡、张家港、南通、金华等地，二手房交易“带押过户”，成为近期备受关注的楼市热点。 上月底，记者来到市不动产登记服务中心，发现在咨询窗口排队的人比以前增多了。诸多人对“带押过户”政策不明白，“带押过户”新政将如何落地？ 以往在二手房交易过程中，若交易房产处于抵押登记状态，需要卖方（原房主）先解押才能办理过户手续。办理抵押注销登记、不动产转移登记和买房申请新的抵押贷款。三项审核办理，需要一定周期。 当前，“带押过户”是指在不解除抵押的情况下，办理不动产过户手续。不用解押，直接过户。由买方、卖方和银行签订三方资金监管协议，将上述三项业务组合成一项并联业务，抵押权先注销再重新设立，直接变更抵押人。“带押过户”有三大优势：一是精简办事流程；二是无需过桥资金，降低交易成本；三是业务无缝对接，保障交易安全。 10月，“带押过户”在苍南试水。“不用先垫资解押就能直接过户，既省钱又方便。”10月中旬，苍南县不动产登记服务中心钱库分中心，为林先生顺利办结苍南首例二手房“带押过户”登记业务。全程仅用了2个小时左右。 上周，温州市不动产登记服务中心瓯海办证处开始办理有抵押二手房“双预告”登记。所谓“双预告”登记“带押过户”模式，是在买家未支付房屋全款的情况下，买卖双方可先行办理转移预告登记和抵押预告登记，在取得预告登记证后，银行向买家发放二手房按揭贷款并归还卖家原有贷款，再办理原房产注销抵押登记、预告登记转正式登记实现房产过户和新的抵押登记。在此之前，农业银行温州乐清支行发放“双预告”登记“带押过户”按揭贷款，金额80万元，表明“带押过户”政策正式在我市落地。 温州大学房地产研究所所长潘安平教授表示，“带押过户”简化了交易流程，降低了交易成本，有利于二手房交易，为二手房交易市场注入了新的活力。 潘安平认为“带押过户”影响有三：1.减少了买卖双方的交易成本；2.可降低交易风险，因为买家无需筹措资金先行垫付。3.可以缩短办理周期。其实“带押过户”实为二手房“转按揭”，在实际操作过程中需注意确保交易安全，该模式对于市场交易量和房价的影响会有多大，还有待观察。总之，“带押过户”是对二手房交易流程的重大优化，是便民友好措施，可以更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展，是善政，值得推广。 政策落地规范流程 重庆金牧锦扬律师事务所杨熠律师介绍，“带押过户”交易方式，在全国多地面市，与我国目前的经济形势息息相关，为了解决存量房过剩的问题，平衡供需关系，盘活房地产交易市场，长远来看，有利于维护房地产市场的长期稳定可持续发展。 据悉，“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。不过，法律同时规定，当事人另有约定的，按照其约定。如果原抵押合同有禁止、限制转让条款，则约定优先。购房者需要提前到不动产登记中心核实房产抵押权登记情况。另外，在过户后但未解除原抵押期间，房产还处于原抵押权的设定状态，购房者的所有权可能面临一种不安定状态，为减少这种状态持续的时间，应在“带押过户”时与银行、公证机构沟通到位，避免出现一些不必要的时间差。 在实现房产交易便利性的同时，“带押过户”如何兼顾资金安全？资金账户监管是重要的一环。通过公证提存保障资金安全，一旦交易未顺利达成，资金原路返还，以防控业务风险。 21世纪不动产温州区域分部常务副总经理叶柏峰坦言，“带押过户”节省了买卖双方的时间和精力，同时减少了房东为还贷解押的压力，相应地减少了为解押可能要付出的垫资利息费用，加快交易速度，对于二手房流转会起到积极的作用。温州行动者房产副总经理王超爱十分赞同叶柏峰的见解，他认为，实行“带押过户”，不仅交易时会带来诸多便利，同时，交易成本会明显降低。 促进房市良性循环 实施“带押过户”后，购房人可以用新抵押来的贷款优先偿还之前抵押所对应的债权。相关债务还清后，原来的抵押也就解除了，购房人再开始偿还新抵押所对应的按揭贷款。“带押过户”实现了用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，提高了交易效率，减少了交易的时间和金钱成本。 从市场整体来看，“带押过户”降低了二手房交易周期拉长、价格下跌、成本高升对刚性和改善型住房需求的制约，加速了“连环单”的交易节奏，进一步稳定了房价预期，对促进房地产市场良性循环具有积极意义。 记者了解到，当买卖双方在同一家银行办理按揭贷款时，银行打通“脉络”，“带押过户”操作便捷，但如跨行办理按揭贷款，尚存在一定难度。跨行“带押过户”首先需要原抵押银行同意，如何保证原抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，需要规范具体的交易流程和细节，做好流程精细化控制。 目前银行推动“带押过户”的主要动力还是留住贷款，从这一点来看跨行“带押过户”可能面临一些障碍。但购房者有权在不同银行间作出最优选择，享受最低的贷款利率。在此背景下，有关部门制定统一的规范化流程，进一步推动“带押过户”政策落地，显得尤为重要。上周，温州市银行业协会组织市不动产登记部门及十余家银行相关负责人，就“二手房”交易实施不动产预告登记有关事项开展研讨。 温州万豪房产董事长潘明荣认为，“带押过户”是个利好消息。温州原来没有“带押过户”，购房者需要通过第三方垫资来进行过户。当前，银行主要保护自身利益，“带押过户”对银行有利。而对房产交易量来说，能否起到决定性的作用，还需拭目以待。 |
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